2025年度涉企行政复议典型案例（案例八）

某公司不服宜宾市某区住房和城乡建设局

责令退出物业服务案

【关键词】物业公司、业主大会

【案件基本情况】

申请人：某公司

被申请人：宜宾市某区住房和城乡建设局

2024年7月31日，被申请人收到A小区业委会的来函，反映A小区业委会已于2023年10月14日召开业主大会，会议决定重新选聘物业公司，不再由申请人继续提供物业服务。2024年1月24日，A小区业委会以函件形式向申请人发出了撤场通知，但申请人仍拒绝退场。经被申请人调查核实发现申请人拒不退场的事实清楚、证据充分，依法应当责令其限期退出该小区，遂于2024年8月16日作出《关于责令限期退出A小区的通知》。申请人不服提出行政复议申请，认为与该小区业主形成了事实物业服务合同关系，小区业委会无权单方解除合同并要求申请人退场，申请人继续在小区提供物业服务符合法律规定。小区业委会即使要解除物业服务合同，也需要进行提前告知。业主委员会单方面要求申请人撤场也没有法律依据，程序违法，请求撤销本案责令限期退出通知。

【案件办理情况】

行政复议机关认为，国务院《物业管理条例》第十一条、第十二条规定，业主大会通过否定续签合同的决议即产生解除事实服务关系的法律效力，无需另行作出解除决定；《四川省物业管理条例》第六十九条明确规定了住房和城乡建设部门“收到请求后三日内责令退出”的刚性程序要求。根据《四川省物业管理条例》第六十八条相关规定，物业服务合同解除或终止后，物业服务人不得以业主欠交物业费、阶段性工作未完成、对业主共同决定有异议、纠纷未解决等为由拒绝退出服务区域及办理交接，亦不得阻挠新物业服务人进场。本案中，案涉A小区已根据国务院《物业管理条例》第十一条、第十二条之规定召开业主大会，并作出与申请人解除物业服务合同、选聘新物业管理公司的决议。因此，申请人在退出条件成就时仍拒不退出服务区域的行为，违反《四川省物业管理条例》第六十八条规定。被申请人收到业主请求函后，经调查核实并依据《四川省物业管理条例》第六十九条之规定，作出本案《关于责令限期退出A小区的通知》，责令申请人限期移交并退出该小区，符合上述规定，故决定维持该通知。

行政复议机关在审理本案中还发现，该区住房和城乡建设局作为物业管理活动的指导和监督管理的责任主体，存在对辖区小区选聘和解聘物业服务企业的指导和监督不足的问题。为此，行政复议机关制发了《行政复议建议书》，从依法履行调查处理职责、妥善处置维稳和提升依法行政意识方面提出改进建议。

【案件评析】

随着城市化进程的加速，住宅小区物业管理的法治化治理需求日益凸显。但实践中，部分物业服务企业存在服务质价不符、收费机制不透明、管理沟通机制缺失等问题，引发社会广泛关注。针对物业服务合同解除或终止后的退出纠纷，国务院《物业管理条例》第三十三条明确规定“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”，《四川省物业管理条例》第六十八条进一步确立“物业服务人不得以业主欠交物业费、阶段性工作未完成、对业主共同决定有异议等为由拒绝退出及办理交接”的强制退出制度，并授权省级住建部门制定具体办法。根据《四川省物业服务人退出物业服务项目管理办法》第十条规定，当业主大会依法作出选聘新物业服务人的决议且新合同生效时，原服务人即负有法定退出义务。该案的办理体现在基层治理法治化进程中，需通过严格执法维护业主合法权益，同时注重运用行政复议建议书等柔性监督方式，推动行政机关从“被动执法”向“主动治理”转型，实现法律效果与社会效果的有机统一。住房和城乡建设部门在履行物业管理监管职责时，应严格依照《四川省物业管理条例》第六十九条规定，对拒不退出的违法行为及时启动责令限期移交程序，保障业主合法权益与物业管理秩序的良性运行。